ALUGUEL DE IMÓVEIS
Como alugar
O primeiro passo para se alugar um imóvel é a escolha, levando em consideração a
localização e o preço. É preciso observar a infra-estrutura de serviços prestados na
redondeza (supermercados, feiras, farmácias, hospitais, escolas, etc.) e os meios de
transporte que servem à região. Em seguida, buscar referências da imobiliária com
pessoas que já utilizaram seus serviços . Se a negociação for direta com o
proprietário, é bom que se elabore um contrato, que oficializará o acordo e
resguardará as partes de problemas futuros decorrentes de uma negociação verbal. Antes
de assinar o contrato, o consumidor deve exigir o laudo de vistoria da imobiliária. Faça
uma relação em duas vias das condições gerais do imóvel, como pintura, vidros,
portas, janelas, instalações elétricas e hidráulicas. Esta deverá ser protocolada
junto à imobiliária ou à administradora, ficando uma via de posse do inquilino. Ao
desocupar o imóvel o inquilino deverá, além de solicitar nova vistoria, devolver as
chaves mediante uma carta protocolada junto à imobiliária ou ao proprietário. Assim ele
estará se isentando de possíveis problemas (alegação de não recebimento da chave e,
assim continuar cobrando o aluguel, invasão de terceiros, etc.).
Contrato
Cláusulas e requisitos obrigatórios
· Nome e qualificação do locador, locatário e
fiador, se houver; · Descrição e endereço do imóvel locado; · Valor do aluguel,
índice e periodicidade do reajuste; · Forma e local do pagamento; · Modalidade de
garantia apresentada (fiador, depósito prévio ou seguro fiança); · Discriminação dos
encargos a serem pagos (condomínio, água, luz, IPTU, etc); · Destinação do imóvel
(residencial ou comercial); · Duração do contrato; · Cláusula de vigência em caso de
alienação do imóvel; · Termo de vistoria (descrição do estado de conservação do
imóvel) que deve ser parte integrante do imóvel.
Atenção: O reajuste do aluguel só pode ser estipulado através da aplicação de
índices oficiais do governo, acumulados no período. A vigência de um contrato de
locação residencial não pode ser inferior a 30 meses. Já nas locações comerciais
não há prazo mínimo determinado.
Deveres do locador
· Entregar o imóvel em condições de uso; · Responder por problemas anteriores à
locação; · Fornecer ao locatário descrição minuciosa do estado do imóvel, antes da
locação; · Pagar as taxas de intermediação (ficha cadastral, elaboração de
contrato, etc) e de administração imobiliária; · Fornecer recibo discriminado ao
locatário (aluguel, condomínio, impostos, etc); · Pagar os impostos, taxas e prêmio de
seguro complementar contra incêndio, salvo disposição contrária em contrato; ·
Mostrar ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas cobradas;
Pagar as despesas extraordinárias de condomínio, tais como: - reformas ou acréscimos
que envolvam a estrutura integral do imóvel; - pintura de fachadas, paredes laterais,
poços de ventilação e iluminação e esquadrias externas; - obras destinadas a repor
condições de habitabilidade da edificação; - indenizações trabalhistas e
previdenciárias decorrentes de dispensa de funcionários, ocorridas em data anterior à
locação; - instalação de equipamentos de segurança, de incêndio, telefonia,
intercomunicação, esporte e lazer (extintores, portas contra-fogo, interfones, antenas,
traves, etc.); - despesas com decoração e paisagismo de áreas comuns; - contribuição
para fundo de reserva.
Deveres do inquilino
· Pagar pontualmente o aluguel e encargos da locação no prazo e local estipulados; ·
Utilizar o imóvel para uso determinado em contrato, mantendo-o em boas condições; ·
Restituir o imóvel locado ao final da locação, no estado em que o recebeu, salvo as
deteriorações decorrentes do uso normal; · Informar imediatamente o locador sobre
qualquer dano ou defeito de responsabilidade deste; · Reparar imediatamente os danos de
sua responsabilidade causados durante o período de locação; · Não modificar a forma
interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e escrito do locador; ·
Encaminhar imediatamente ao locador documentos de cobrança (impostos, condomínios etc.),
bem como intimações, multas ou exigências de autoridades, mesmo que dirigidas ao
locatário; · Pagar despesas decorrentes de prestação de serviços públicos (água,
luz, telefone, gás, esgoto, etc.); · Autorizar vistorias e visitas de terceiros ao
imóvel (em caso de negociação), desde que combinados o dia e a hora; · Obedecer a
convenção e o regulamento interno do condomínio; · Pagar despesas ordinárias do
condomínio, tais como: - salários, encargos trabalhistas, contribuições
previdenciárias e sociais dos funcionários do condomínio; - cotas de consumo de água e
esgoto, gás, luz e força utilizadas nas áreas comuns; - limpeza, conservação e
pintura das instalações e dependências de uso comum: - manutenção e conservação das
instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos de segurança de uso
comum; - manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico, e antenas
coletivas; - rateio de saldo devedor do condomínio, exceto os referentes a período
anterior ao início da locação; - pequenos reparos nas dependências e instalações
elétricas e hidráulicas de uso comum; - manutenção e conservação das instalações e
equipamentos de uso comum, destinados à prática de esportes e lazer; - reposição do
fundo de reserva, eventualmente utilizado para despesas ordinárias total ou parcialmente
e desde que não seja anterior ao início da locação;
Aspectos legais
A Lei do Inquilinato permite que o proprietário exija do inquilino somente um tipo de
garantia no cumprimento do contrato, podendo ser: · caução através de depósito de
bens (exemplo: carro, moto, terreno, casa, etc.); · em dinheiro, depositado em caderneta
de poupança conjunta entre ambas as partes, onde a importância não poderá ser maior
que três meses de aluguel e deverá ser devolvida ao locatário no final da locação, se
ele estiver em dia com seus pagamentos; · fiador (pessoa que se responsabiliza pelo
cumprimento das obrigações do locatário); · seguro-fiança (feito por meio de uma
companhia seguradora). Não é permitido cobrar multa superior a 20% ao mês, por atraso
de pagamento. Também é ilegal o reajuste do aluguel com prazo inferior a um ano.
Denucia Vazia
De acordo com a Lei do Inquilinato, nos contratos residenciais assinados antes de
20/12/90, o proprietário que desejar retomar seu imóvel terá que dar um prazo de 12
meses para a desocupação. Nas locações efetuadas após a data acima mencionada,
caberá a denúncia vazia (pedido de retomada sem justificação) para os contratos com
prazo igual ou superior a 30 meses. Terminado este prazo, o locador que desejar reaver seu
imóvel deverá dar ao inquilino 30 dias para a desocupação. Nas locações celebradas
por tempo inferior a 30 meses a denúncia vazia caberá após cinco anos ininterruptos de
locação.
Despejo
Além da denúncia vazia, o locador poderá solicitar judicialmente o imóvel, no caso de
contratos negociados por período inferior a 30 meses e que estejam no prazo indeterminado
(após o término de vigência), para uso próprio, do cônjuge, dos pais ou dos filhos
(desde que não disponham de imóvel residencial próprio); para demolição e
edificações aprovadas; ou para obras que aumentem a área construída em, pelo menos,
20%. Quando o inquilino deixa de efetuar o pagamento do aluguel ou dos encargos da
locação (condomínio, água, luz etc.), o locador poderá entrar com uma ação de
despejo. Nesses casos, o locatário sendo citado, terá prazo de 15 dias para contestar
esta ação ou pedir ao juiz para designar data para ser depositado o aluguel (purgação
de mora). Em ambos os casos há a necessidade de constituir um advogado. |